fbpx

Aktualności

Przygotowanie oferty sprzedaży

Kiedyś były anonse w gazetach i gazetkach osiedlowych, ulotki czy też banery wywieszone na balkonach. Obecnie głównym medium przez które sprzedaje się mieszkania jest internet w postaci portali ogłoszeniowych i social media. Każdy może w pięć minut wystawić swoją nieruchomość na sprzedaż robiąc zdjęcia swoim smartfonem, pisząc dwa słowa w opisie i klikając „zamieść ogłoszenie”. Później już tylko pozostaje czekać na kupujących – przynajmniej w teorii.

Dalej już nie wygląda to tak kolorowo. Mija jeden tydzień, drugi, miesiąc a nagle pół roku – a mieszkanie dalej nie sprzedane. Poza setką telefonów od agencji nieruchomości zadzwoniło może 6 potencjalnych klientów, trzech przyszło obejrzeć i na tym się skończyło. O co chodzi? Przecież cena jest ok, lokalizacja świetna. Czemu jest takie małe zainteresowanie? Prawdopodobnie problem tkwi w Twoim ogłoszeniu, nie nieruchomości

Kupujemy oczami

Nie jest to żadnym odkryciem ameryki. Większą uwagę zwracamy na to, co ładne. Mając w sklepie dwa takie same produkty, o takim samym składzie i cenie, zdecydowana większość z nas wybierze to w ładniejszym opakowaniu. Więcej – ponad 30% ludzi jest skłonnych zapłacić więcej za produkt w ładniejszym opakowaniu sądząc, że jest lepszej jakości (źródło: Zeszyty Naukowe Politechniki Poznańskiej).

I tak właśnie powinniśmy postrzegać sprzedawaną nieruchomość – jako produkt, który powinniśmy ładnie opakować by zwróciło uwagę spośród tysięcy innych nieruchomości aktualnie sprzedawanych. Tym opakowaniem jest właśnie nasza oferta. Musimy zadbać o to, by osoba przeglądająca listę ofert w ogóle zwróciła uwagę na naszą, zainteresowała się i kliknęła. Spójrz na poniższe zdjęcia i bardzo szczerze odpowiedz na pytanie: w którą ofertę chętniej wejdziesz?

Tak, oba zdjęcia są zrobione telefonem komórkowym i przedstawiają to samo mieszkanie. Być może powiesz, że dla ciebie to nie ma znaczenia i kliknąłbyś na oba zdjęcia – prawda jest taka, że 4 na 5 potencjalnych kupców pierwsze zdjęcie zignoruje. Ofert ze zdjęciami takimi jak to pierwsze na portalach ogłoszeniowych jest z miażdżącą przewagą. Niektórzy powiedzą, że takie zdjęcie jest lepsze niż żadne – to prawda, jednak z mojego doświadczenia jako agenta nieruchomości efektywność jest niestety bardzo zbliżona.

O tym, jak zrobić lepsze zdjęcie do oferty napiszę w następnym artykule.

Home Staging

Oglądając powyższe zdjęcia zmienił się nie tylko kąt i poziom kadru, ale również i dekoracje. Jeżeli wnętrze mieszkania które sprzedajemy jest nieciekawe możemy je uatrakcyjnić. Z pomocą przychodzi home staging – czyli najprościej mówiąc: przygotowanie nieruchomości do sprzedaży.

To jak bardzo trzeba przygotować wnętrze jest kwestią indywidualną. W powyższym przypadku wystarczyły proste dekoracje z najbardziej znanego sklepu meblowego – narzuta, ramki, kwiatki, itp… Najważniejsze żeby wszystko było ładne i schludne. Taka inwestycja kosztuje 300-600 zł, a zwraca się kilkakrotnie. Są oczywiście wnętrza, które wymagają większego nakładu finansów i pracy. Wymiana kanapy, stolika, nowe łóżko czy dywany – 5 000 zł które spokojnie można doliczyć do ceny nieruchomości. Są sytuacje, kiedy warto rozważyć większe zmiany i renowacje. Nie piszę oczywiście o całkowitym remoncie za 50 000 zł, to raczej by się nie zwróciło. Ale zainwestowanie 12 000 zł – 15 000 zł w to co wyżej plus na przykład cyklinowanie parkietu, odmalowanie ścian na neutralny lub modny kolor, naprawa drobnych uszkodzeń, itp… Coś co sprawi, że mieszkanie będzie wyglądało świeżo i czysto. Tego typu zabiegi najczęściej nie tylko się zwracają, co czasem zwiększają wartość nieruchomości.

Kiedy już zatrudnimy home stagera lub sami przygotujemy mieszkanie pod sprzedaż, warto dodatkowo zainwestować w profesjonalnego fotografa, który za swoje zlecenie weźmie między 500 a 1000 zł.

Jak już ktoś przefiltrował ogłoszenia po cenie, metrażu, ilości pokoi, lokalizacji, itp… zdjęcie jest pierwszą rzeczą na jaką zwróci uwagę – jak go nie ma lub jest złe, po prostu przewinie listę dalej. Apropo filtrów…

Im więcej informacji tym lepiej

Polityka na zasadzie – krótko i zdawkowo, a jak chce wiedzieć więcej niech zadzwoni – jest niestety strzałem w kolano. Oferty nieruchomości są liczone w tysiącach, dlatego zdecydowana większość szukających korzysta na portalach ogłoszeniowych z filtrów. Jeżeli szukamy mieszkania na warszawskim Bemowie w konkretnym budżecie na przykład z dwoma pokojami ale nie mniej niż 40 m2 , nie będziemy przeglądać 8 stron wszystkich ofert tylko przefiltrujemy po pożądanych parametrach – zwłaszcza, że wg. otodom.pl większość przeglądających zatrzymuje się na pierwszej stronie. Dlatego sprzedając mieszkanie powinniśmy podać maksymalnie jak najwięcej szczegółów, żeby raz – nasza oferta w ogóle się wyświetliła, dwa – żeby była wypozycjonowana jak najwyżej.

Opis oferty jest również bardzo istotny. Jeżeli potencjalny nabywca już obejrzał zdjęcia i film (krótka prezentacja nieruchomości na filmie również zwiększa zainteresowanie i szansę na sprzedaż), bardzo często przejdzie do opisu zanim zadzwoni. Co taki opis powinien zawierać? Przede wszystkim w miarę szczegółowy opis mieszkania, kilka zdań na temat lokalizacji (czyli miejsca parkingowe, sklepy, szkoły i przedszkola, parki, place zabaw, restauracje, kina, siłownie i wszystko co znajdziemy w promieniu 500 m), oraz kwestie finansowe (cena mieszkania, cena garażu, czynsz, opłaty administracyjne, itp…).

Ogromnym plusem będzie zamieszczenie także choćby poglądowego rzutu nieruchomości którą sprzedajemy. Jest to niezmiernie istotne z kilku względów:

1. Wyeliminuje to oglądających, którzy tylko stracą Twój czas mówiąc na prezentacji „Eeeee, inaczej sobie wyobrażałem rozkład tego mieszkania”.

2. Ktoś kogo zdjęcia nie przekonają w 100% widząc rzut mieszkania może zaplanować własna aranżację. Być może takiego właśnie układu szuka. Nawet super profesjonalne zdjęcia i film nie pokażą rozkładu mieszkania.

3. Często agenci nieruchomości szukający mieszkania dla swojego klienta wiedzą czego ten szuka. To nie jest tak, że agent będzie ciągał ze sobą kupującego na każdą ofertę tylko dlatego, że jest napisane 2 pokoje i 40 m2. Układ jest bardzo ale to bardzo istotny. Zamieszczenie choćby poglądowego planu ułatwia i oszczędza masę czasu zarówno sprzedającemu jak i kupującym.

Czasem mniej znaczy dużo więcej

Wrócę jeszcze na chwilę do pozycjonowania. Wspomniałem, że ilość informacji na ogromny wpływ na widoczność oferty – im więcej ty lepiej. Natomiast dublowanie ogłoszenia ma całkowicie odwrotny skutek. Obecne portale ogłoszeniowe to wielkie systemy algorytmów, które mają za zadanie pokazywać w pierwszej kolejności jak najlepszej jakości oferty. Bez problemu rozpoznają, że to samo mieszkanie ma 3-4 oferty, bez względu czy są zamieszczone przez tę samą osobę czy np. rożnych pośredników. Twórcy tych serwisów już od kilku lat wiedzą, że dublowanie ofert jest negatywnie postrzegane przez szukających, przez co atrakcyjność takiego portalu znacznie spada. Dlatego zamieszczając kilka ogłoszeń tej samej nieruchomości na jednym portalu niebywale tnie zasięgi takich ofert.

Jeżeli podpisujesz dwie, trzy lub więcej umów otwartych z różnymi pośrednikami i myślisz że to zwiększy szanse na sprzedaż lub ją przyspieszy (każdy z nich zamieszcza ogłoszenia na tych samych serwisach), niestety zadziała to całkowicie odwrotnie. Dlatego wniosek jest taki: albo przekaż sprzedaż nieruchomości tylko jednemu agentowi, który zrobi wszystko powyższe za Ciebie, albo sprzedaj sam korzystając z powyższych porad.

Podsumowując w wielkim skrócie. Zadbaj o to by mieszkanie wyglądało atrakcyjnie, zapewnij w ofercie dobre i zachęcające do obejrzenia zdjęcia i podaj jak najwięcej informacji jak tylko możesz.

A jeżeli nie masz na to ani czasu ani ochoty, zadzwoń lub napisz do mnie – chętnie pomogę.