Czego możemy się spodziewać w 2022?

📈Od dziewięciu lat rynek nieruchomości idzie w górę. Od 3 lat słyszymy, że jesteśmy na górce i lada chwila bańka pęknie, a ceny drastycznie pójdą w dół. Jak widać nikt nie ma kryształowej kupi by przewidzieć przyszłość. Spróbuje jednak przeprowadzić małą spekulację i pokuszę się o opinię.

Jesteśmy na górce, ale czy jest to szczyt?

🔑Wiele wskazuje, że jesteśmy blisko szczytu. Ceny szybują bardzo wysoko, stopy procentowe też idą w górę, co za tym idzie wielu potrzebuje coraz większych kredytów, które są coraz droższe. O kredyt będzie coraz trudniej, coraz mniej osób będzie miało zdolność kredytową. Co za tym idzie, spadnie popyt.

🔑Wzrost stóp procentowych niesie jeszcze jedno niebezpieczeństwo. Raty udzielonych już kredytów będą rosły. Już teraz rata 1300 zł miesięcznie wzrosła o 60-90 zł. Jeżeli z czasem (na przestrzeni 3-4 lat) stopy procentowo pójdą dużo mocniej w górę, a na ro wskazuje, raty mogą wzrosnąć o kilka set złotych miesięcznie. Nie każdy to udźwignie. Mało kto biorąc kredyt kilka lat temu, a nawet rok temu, nie był na to przygotowany. Część kredytobiorców będzie musiało sprzedać zakupione jakiś czas temu mieszkania, przez co wzrośnie podaż. To sprzyja spadkom cen.

🔑W drugą stronę, co roku deweloperzy budują 10-12% zapotrzebowania na mieszkania. A to z roku na rok nie spada. Młodzież się usamodzielnia, a mentalność „posiadania” kontra mentalność „wynajmowania” zmienia się powoli. Jednak się zmienia, więc jest sporo inwestorów, zarówno pojedynczych osób jak i milionowe fundusze inwestycyjne, kupuje mieszkania hurtowo, z myślą właśnie o wynajmie. Najemców w Warszawie nie brakuje. Pomijając napływających z całej Polski studentów, jest coraz więcej studentów z całego świata. Do tego cudzoziemcy przyjeżdzający ze wschodu za pracą, oraz Polacy których nie stać na własne cztery kąty, lub relokowani w swojej pracy.

🔑To, że zapotrzebowanie na mieszkania bez większości kredytowców spadnie tak mocno, że wpłynie to na znaczne obniżenie cen nieruchomości bardzo szczerze wątpię. Od trzech lat biorę udział w transakcjach, gdzie większość kupujących jednak płaci gotówką. Spadek popytu wpłynie na ceny, ale moim zdaniem raczej zahamuje wzrost, niż zainicjuje spadek.

🔑O braku spadku cen mogą decydować jeszcze dwa czynniki. Jeden, to inflacja która podbija ceny materiałów na budowę nowych osiedli. Już teraz deweloperzy windują ceny, aby zrekompensować sobie koszty budowy, a jeżeli dojdzie do spadku, nie liczył bym na spadek poniżej cen z drugiej połowy 2021.

Drugi czynnik, to rosnące ceny działek budowlanych. Ich wartość rośnie nie ze względu na inflację, a na ich malejące zasoby. Deweloperzy próbują „upchać” jak najwięcej mieszkań, na jak najmniejszej powierzchni, co prowadzi do „patodeweloperki”. Deweloperzy jednak z tego nie zrezygnują, ponieważ o nową działkę bardzo trudno, a nawet mikrokawalerki, czy mieszkania okno w okno z sąsiadem, i tak szybko znajdują nabywców.

🕵️‍♂️Podsumowując, moim zdaniem ceny mieszkań wyhamują i to mocno, ale na spadki bym nie liczył. Pokazał to choćby pierwszy twardy lockdown, który w takim Nowym Jorku spowodował ogromne spadki cen, a u nas nawet nie drgnęły. Nawet po usunięciu wszystkich kredytowych nabywców popyt będzie większy niż podaż. Zaobserwuj po więcej 😀