Wycena nieruchomości może służyć przy różnych okazjach – spadek, darowizna, sprzedaż, kupno, kredyt pod zastaw hipoteczny i wiele, wiele innych. Kto i jak daną nieruchomość wyceni jest zależne właśnie od tego do czego jest nam wycena potrzebna. Jeżeli jesteście zainteresowani kto wycenia nieruchomość i co się składa na tę cenę zapraszam do lektury.

Wycena do sądu (np. w przypadku darowizny czy spadku)


W tym przypadku odpowiedź jest tylko jedna: Rzeczoznawca Majątkowy. Zawód rzeczoznawcy jest regulowany przez Ustawę o Gospodarce Nieruchomościami i wymaga odpowiedniej licencji, którą można uzyskać po zdobyciu odpowiedniego wykształcenia (studia wyższe lub podyplomowe). Rzeczoznawcy majątkowi mogą przeprowadzać wyceny mieszkań, domów, działek, magazynów, kopalni, zakładów produkcyjnych, itp. itd. Jeżeli potrzebujemy taką wycenę na przykład do sądu, to rzeczoznawca majątkowy będzie obowiązkowy. Oczywiście wyceny sporządzane przez rzeczoznawcę mogą również pomóc w sprzedaży nieruchomości, choć najczęściej nie jest to wymagane.
Obecnie w całej Polsce jest ponad 6000 osób z uprawnieniami rzeczoznawcy, ale aktywnie działa ok 2500. Dlatego też nie jest łatwo znaleźć sprawdzonego rzeczoznawcę z polecenia.
Koszt związany z zatrudnieniem rzeczoznawcy majątkowego zaczyna się od 400 zł przy wycenie mieszkania, 800 zł w przypadku domu, a od 500 zł zaczyna się wycena działki lub lokalu użytkowego. Od 1500/2500 zł i w górę, kiedy chcemy wycenić większe projekty (jak np. zakłady produkcyjne).

Sprzedaż, kupno

Przy wycenie nieruchomości na sprzedaż lub przy zakupie nie potrzebujemy zazwyczaj podpisu rzeczoznawcy, dlatego też warto poprosić kogoś kto zna się na rynku nieruchomości i wie jakie obowiązują ceny. Takimi osobami mogą być Agenci Nieruchomości. Zawód agenta również jest regulowany przez Ustawę o Gospodarce Nieruchomościami, i choć praca pośrednika nie wymaga licencji, to agenci nieruchomości mają dostęp do wielu narzędzi z których korzystają rzeczoznawcy. Dodatkowo agent nieruchomości wie jakie są na rynku trendy, co się sprzedaje lepiej, co gorzej i po ile. Na polskim rynku jest rosnąca liczba agentów nieruchomości pracująca w systemie MLS (system wymiany ofert na wyłączność), dzięki któremu agenci mają dostęp do statystyk sprzedaży, co znacznie ułatwia wycenę nieruchomości. Dobry agent potrafi oprócz tego doradzić co zrobić aby zwiększyć wartość nieruchomości.
Koszt wyceny nieruchomości przez agenta jest najczęściej wliczona w wynagrodzenie za pośrednictwo w kupnie bądź sprzedaży.

Kredyt pod zastaw hipoteczny

Jeżeli bierzemy kredyt hipoteczny i zabezpieczeniem będzie nieruchomość, która jest spłacona, bank będzie sobie życzyć wycenę tej nieruchomości. Taką wycenę również sporządza rzeczoznawca, który za swoje usługi pobiera od 300 zł w górę. Niestety bardzo często banki narzucają swojego rzeczoznawcę, który może kosztować dużo więcej.

Co składa się na cenę nieruchomości

Cena nieruchomości to składowa wielu czynników. Osobiście zacząłbym od lokalizacji. To gdzie jest nasza nieruchomość, jaki jest dojazd, jak wygląda transport zbiorowy również będzie miało ogromne znaczenie. Bliskość usług handlowych, gastronomii, szkół, szpitali lub przychodni, centrów rozrywki, basenu, poczty, apteki a nawet fryzjera czy kosmetyczki. Potencjalny kupujący Wam tego nie powie, ale sam sprawdzi gdzie co jest i jak daleko. Następnie pod ocenę idzie standard budynku. Inaczej wycenimy blok z ramy-H z lat 70-tych ubiegłego wieku, inaczej blok obok wybudowany dziesięć lat temu. Czy budynek był ocieplany, czy miał remontowaną klatkę schodową, czy jest na terenie zamkniętym, czy jest monitorowany, czy windy są nowe czy stare, czy są miejsca parkingowe albo garaż podziemny, czy ma piwnicę lub komórkę lokatorską – trzeba wziąć pod uwagę absolutnie wszystko, nawet piętro na którym jest nasze mieszkanie. Następne do oceny jest samo mieszkanie lub dom – najważniejszy jest rozkład i stan ogólny. Przestrzeń rozkładowa zawsze będzie lepiej oceniana, niż pomieszczenia przechodnie, również większą wartość będzie miała nieruchomość do odświeżenia, niż do generalnego remontu. Posiadanie balkonu albo loggii także zwiększa wartość, im większa tym lepsza, mimo że sam metraż najczęściej nie wlicza się do metrażu użytkowego. Rodzaj kuchni jest sprawą indywidualną (zależną również od trendów) – czy otwarta, czy zamknięta,, czy tylko aneks- nie zawsze wycenimy tak samo. Poziom głośności, szumów z zewnątrz budynku oraz widok z okien/balkonów diametralnie wpływa na wycenę nieruchomości. W starszych mieszkaniach ogromny wpływ na wycenie będzie miał również stan instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej. Kolejną istotną rzeczą przy wycenie jest plan zagospodarowania przestrzennego – nigdy nie możemy mieć pewności czy za 20 lat nie powstanie wieżowiec koło naszej nieruchomości, ale czytając PZP możemy się upewnić czy w najbliższym czasie nic takiego nam nie grozi, albo wręcz upewnić się, czy są takie plany.
Wbrew opinii wielu sprzedających najmniejszy jednak wpływ będzie miał standard wykończenia. Możecie mi wierzyć lub nie, ale z mojego doświadczenia klienci kupujący najczęściej całkowicie pomijają ten aspekt, a jeżeli zwracają na niego uwagę z pewnością nie jest czynnikiem decydującym. Kupujący prawie we wszystkich przypadkach nie są skłonni dopłacać do mahoniowych mebli, skórzanych kanap i designerskich lamp.
Ogromną pomocą w wycenie jest zajrzenie do katastru. Tak jak to powtarzam swoim klientom: coś jest tyle warte, ile ktoś inny jest w stanie za to zapłacić. Kataster jest kopalnią wiedzy na temat przeprowadzonych w niedalekiej przeszłości transakcji. Sam, jako agent nieruchomości wspomagam się przy wycenie katastrem, ponieważ dzięki temu wiem ile na danej ulicy, w danym bloku zostało sprzedanych mieszkań przez ostatnie lata i po jakiej cenie.
Troszkę inną sytuację mamy przy działkach – tutaj również najbardziej w cenie jest lokalizacja i wielkość. Jednak w drugiej kolejności powinniśmy patrzeć na jakość i przeznaczenie gruntów i oczywiście warunki zabudowy i/lub plan zagospodarowania przestrzennego. Wizyta w urzędzie i pobranie Wypisu z Rejestru Gruntów, zatrudnienie geodety i geologa powinno być czymś oczywistym.

Jak nie wyceniać

Na koniec podzielę się z Wami swoimi doświadczeniami jak NIE wyceniać nieruchomości pod sprzedaż. Po pierwsze – wyceniarki online to wyrzucone pieniądze w błoto. Wyceniarki „wyceniają” na podstawie algorytmu, który bierze pod uwagę podstawowe parametry i oferty z serwisów ogłoszeniowych, pomijając 90% tego co wymieniłem wyżej. Drugi błąd, to wycena właśnie na podstawie innych ogłoszeń na portalach. To, że ktoś wystawił mieszkanie na 13 000 zł za m. kw., nie znaczy, że jest tyle warte. Wręcz przeciwnie, to ogłoszenie może mieć 6, 12, albo i 24 miesiące, ponieważ nikt nie chce kupić tej konkretnej nieruchomości za tę cenę. Trzecim błędem jest doliczenie do ceny wartości „sentymentalnej”. Jest to naprawdę bardzo częste – „No przecież mieszkałem tu 20 lat, wręcz dorastałem”. Niestety dla kupującego nie ma to żadnej wartości. Ostatnim błędem, o jest zawyżanie ceny „do negocjacji”. Rynek to bardzo szybko weryfikuje. Dla przykładu, gdy ktoś chce kupić nieruchomość za 500 000 zł, to w wyszukiwarkę wpisze właśnie taką maksymalną kwotę, nie doda 20 000 zł „do negocjacji”. Co za tym idzie, ucinacie przez to swojej ofercie zasięgi – czyli mniej osób ją zobaczy. Zdecydowanie łatwiej i szybciej sprzedasz nieruchomość wystawiając ją w cenie rynkowej, bez negocjacji, niż dasz za dużą cenę i nie będziesz mieć żadnych zainteresowanych w ogóle.

Pamiętajcie, że jeżeli potrzebujecie rzeczoznawcy majątkowego, budowlanego, geodety, czy też innego specjalisty z przyjemnością Wam kogoś polecę. A jeżeli sprzedaż lub kupno Was przerasta i potrzebujecie pomocy, osobiście chętnie pomogę – zarówno w wycenie, szukaniu, jak i we wszystkich formalnościach.