Gdyby kupno mieszkania wyglądało by jak wyjście po zakupy spożywcze z pewnością musiałbym poszukać innej pracy. Na moje szczęście jest to proces który trzeba rozumieć i mieć na niego czas. Są jednak klienci kupujący, którzy mają czas i chcą się nauczyć tego procesu, co za tym idzie nie potrzebują mojej pomocy. Jeżeli należysz do tej grupy zapraszam do lektury, w której pokrótce wyjaśnię jak wygląda proces kupna mieszkania lub domu.

Poniższy opis kupna mieszkania lub domu krok po kroku pokaże ci jak samodzielnie, czyli bez udziału agenta nieruchomości, przejść przez cały proces i ile będzie on kosztować, zarówno z kredytem jak i bez. Kroki, które będą dotyczyć tylko osób wspomagających się kredytem hipotecznym będę wyraźnie oznaczać.

Podsumowanie finansowe znajdziesz na samym końcu.

1. WIZYTA U DORADCY KREDYTOWEGO (TYLKO ZAKUP NA KREDYT)

To, jakie mieszkanie lub dom chcesz kupić z pewnością masz już w głowie. Jednak zanim uruchomisz jakikolwiek serwis ogłoszeniowy powinieneś się udać do zaufanego (lub z polecenia – mogę kogoś podesłać) doradcy kredytowego. Mowa oczywiście o niezależnym doradcy kredytowym, który sprawdzi oferty w kilkunastu bankach, a nie o doradcy w Twoim ulubionym banku. Czemu? A to dlatego, że fakt posiadania konta w danym banku nie zagwarantuje najlepszej oferty. Z doświadczenia wiem, że lepszą ofertę dostaniesz w bankach, w których cię nie znają, ponieważ dadzą wszystkie możliwe promocje abyś został ich klientem. Na dodatek niezależny doradca kredytowy wie które banki jakie oferty dają. Dodatkowo różne banki inaczej traktują osoby na umowę o pracę, a inaczej na umowę zlecenie czy też z jednoosobową działalnością gospodarczą.

Najważniejszym powodem aby zacząć od tego punku jest sprawdzenie zdolności kredytowej. Innymi słowy, powinieneś sprawdzić czy w ogóle dostaniesz kredyt, i na jaką kwotę. Chodzi o oszczędność czasu. Możesz dwa miesiące poświecić szukaniu mieszkaniu za 600 tysięcy złotych, a okaże się że zdolność masz na 400 tysięcy złotych.

Musisz pamiętać, że za takiego doradcę nie zapłacisz nawet złotówki. Jego wynagrodzenie jest pokrywane przez bank.

2. USTAL CZEGO SZUKASZ I ZWERYFIKUJ SWOJE CZEKIWANIA

Wiesz ile masz pieniędzy na koncie lub jaką masz zdolność kredytową. Czas ma spisanie na kartce swoich oczekiwań. Jest to niezmiernie ważne, zarówno kiedy chcesz kupić nieruchomość w pojedynkę jak i z kimś (może się okazać, że szukacie czegoś kompletnie innego). Zaznacz osobno parametry które są dla ciebie kluczowe i nie podlegają kompromisom, a osobno te które możesz sobie w razie czego odpuścić. Uwierz mi, zaoszczędzi to tobie i sprzedającym masę czasu. Nie ma nic gorszego, kiedy kupujący jedzie obejrzeć mieszanie, a w odpowiedz na pytanie czego szuka mówi – „Sam nie wiem, rozglądam się”.

Czas na weryfikacje swoich oczekiwań względem twoich finansów. Odpalamy różne serwisy ogłoszeniowe (są serwisy gdzie ofert jest więcej, ale nie ma takiego na którym są wszystko) i w wyszukiwarki wpisujemy nasze oczekiwania. Oczywiście ceny które zobaczysz nie koniecznie są adekwatne do wartości danej nieruchomości. Bardzo dużo sprzedających, zwłaszcza tych „bezpośrednio”, bardzo mocno zawyża cenę dodając „wartość sentymentalną”. Mimo wszystko biorąc pod uwagę średnią tych cen możesz zobaczyć czy oczekiwania pokrywają się z finansami (nawet doliczając 10-15% marginesu błędu). Jeżeli jednak ceny przerosły twoje oczekiwania, czas na rewizję tego co szukasz.

PAMIĘTAJ: Jeżeli nie chcesz korzystać z usług pośrednika i płacić mu prowizji, zaznacz w wyszukiwarce „tylko oferty od właścicieli” lub „0% prowizji”. Dlaczego? Większość pośredników niestety bierze prowizję z dwóch stron. To znaczy – mimo że znalazłeś sam tę ofertę, sam dzwonisz, jedziesz i sprawdzasz, to i tak przed prezentacją mieszkania otrzymasz pod nosem umowę pośrednictwa jako warunek pokazania nieruchomości. Jeżeli jednak nie chcesz się odcinać od ofert z biur nieruchomości, zamiast podpisywać 5-10 umów z różnymi pośrednikami lepiej wynająć takiego agenta jak ja, który zrobi większość za ciebie, będzie negocjować, wszystko zweryfikuje i weźmie na klatę sprawdzenie stanu prawnego kupowanego mieszkania lub domu. W przeciwnym razie musisz szukać głównie ofert bezpośrednich lub u agentów, którzy są wynagradzani tylko z jednej strony i działają jak ja.

3. OGLĄDANIE

Znalazłeś mieszkania lub domy w wyznaczonym budżecie. Co dalej? Trzeba zadzwonić i umówić się na obejrzenie. Zajmie to trochę czasu ponieważ na podstawie samych zdjęć nieruchomości lepiej nie kupować. Oglądając musisz mieć na uwadze dosłownie wszystko - stan ścian, elektryki, instalacji wodno-kanalizacyjnej, strony świata, a nawet okolicę (na przykład Plan Zagospodarowania Przestrzennego) i wiele, wiele więcej. Bardzo rozważnym krokiem jest zatrudnienie rzeczoznawcę majątkowego i (nawet bardziej) rzeczoznawcę budowalnego. Wydatek kilkuset złotych, które może ci zaoszczędzić dziesiątki tysięcy. Oczywiście rzeczoznawców zatrudniamy dopiero do mieszkania, które ci się spodoba i chcesz kupić, nie do każdego oglądanego.

4. STAN PRAWNY

Doszliśmy do etapu, kiedy wybrane przez ciebie mieszkanie lub dom jest już sprawdzone pod względem technicznym, a cena jest ok. Podstawą do sprawdzenia stanu prawnego jest numer księgi wieczystej. Księgę wieczystą może sprawdzić każdy (kto ma numer) w intrenecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Taka elektroniczna księga wieczysta powie nam kto jest właścicielem mieszkania, czy jest to mieszkanie własnościowe, czy może spółdzielcze własnościowe, czy jest kredyt hipoteczny na tę nieruchomość, albo czy jest zajęcie lub służebność. Musisz tylko pamiętać, że fakt braku wpisu do elektronicznej księgi wieczystej nie musi od razu oznaczać braku jakiegokolwiek zajęcia. Aby mieć pewność właściciel nieruchomości musiałby udać się do Sądu Ksiąg Wieczystych i zawnioskować o pełen wydruk z księgi wieczystej. Lepiej jest to sprawdzić, aby na przykład nie kupić mieszkania lub domu z lokatorem.

Jeżeli mieszkanie lub dom nie ma założonej księgi wieczystej musisz się dowiedzieć czy jest możliwość jej założenia. Do tej pory w Warszawie jest wiele nieuregulowanych działek (czyli nie wiadomo kto jest właścicielem), co skutecznie uniemożliwi wzięcia kredytu hipotecznego (bez KW nie ma wpisu do hipoteki). Sam brak księgi wieczystej jednak nie musi od razu oznaczać, że nie można jej założyć.

5. REZERWACJA I ZADATEK

Wszystko mamy sprawdzone, cena przez obie strony zaakceptowana, warunki ustalone. Super, spiszmy to w umowie rezerwacyjnej. Od podjęcia decyzji do przeniesienia własności może minąć od kilkunastu godzin do kilku tygodni. W tym czasie może się wydarzyć dosłownie wszystko. Umowa rezerwacyjna zobowiązuje sprzedającego do wycofania oferty z Internetu. Poza tym warto spisać co w nieruchomości ma zostać (meble, agd, itp..), jaki jest stan nieruchomości, i do kiedy obie strony dają sobie czas na przeniesienie własności.

Dodatkowo niezmiernie ważna kwestia: ZADATEK. Nie możemy mylić z zaliczką. Zaliczka niestety jest zwrotna i nie zabezpiecza żadnej ze stron. Zadatek jednak jest regulowany ustawowo i wyraźnie mówi, że jeżeli kupujący się wycofa to cała wpłacona kwota mu przepada. Ale jak zawsze jest też druga strona medalu. Jeżeli to sprzedający się wycofa (np. dostał ofertę od sąsiada, albo zmienił zdanie i zostawi mieszkanie swojemu dziecku), będzie musiał zwrócić dwukrotność zadatku. Dlatego też zawsze zachęcam, by kwota zadatku wynosiła nie mniej niż 10-15 tysięcy złotych

I wbrew temu co niektórzy mówią, umowa rezerwacyjna ma moc prawną i zobowiązuje obie strony do jej przestrzegania jej postanowień.

6. UMOWA PRZEDWSTĘPNA (TYLKO ZAKUP NA KREDYT)

Zanim zawnioskujesz o kredyt hipoteczny musisz ze sprzedającym podpisać tak zwaną umowę przedwstępną. Może to być umowa cywilna, podobna do umowy rezerwacyjnej, choć jest jeszcze bardziej szczegółowa odnośnie postanowień finansowych. Umowę przedwstępną można również podpisać u notariusza, do czego zawsze gorąco zachęcam. Raz, że daną umowę sporządza notariusz i on za nią bierze odpowiedzialność. Dwa, z taką umową możesz się zgłosić do Sądy Ksiąg Wieczystych i dokonać wpisu do działu III, zabezpieczając się w ten sposób aby sprzedający w międzyczasie nie sprzedał mieszkania komuś innemu. Minusem jest to, że za taki akt trzeba notariuszowi zapłacić.

Pamiętaj również, że zapis w umowie przedwstępnej o zwrocie zadatku w przypadku odmowy udzielenia kredytu NIE jest standardem i sprzedający nie musi się na to zgadzać. Dlatego też wizyta u doradcy kredytowego jest pierwszym krokiem.

7. ZAŁATWIANIE KREDYTU (TYLKO ZAKUP NA KREDYT)

Najdłuższy proces podczas kupna mieszkania lub domu, czyli przekazanie umowy przedwstępnej wraz z wnioskiem kredytowym i innymi wymaganymi dokumentami doradcy kredytowemu i oczekiwanie na decyzję z banku/banków. W niektórych przypadkach może to potrwać 2 tygodnie, w innych dwa miesiące. Najczęściej jednak decyzję uzyskuje się po około miesiącu. Jak już dostaniesz pozytywną decyzję podpisujesz umowę kredytową i idziesz z nią na spotkanie ze sprzedającym do notariusza na tak zwaną umowę przyrzeczoną.

8. PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI

Czyli innymi słowy umowa przyrzeczona, a tak po ludzku - umowa końcowa. W tym kroku jesteś już bliżej niż dalej, a mianowicie spotykasz się ze sprzedającym u notariusza wraz ze wszystkimi potrzebnymi dokumentami. Jakie dokumenty ty potrzebujesz? Nie zapomnij o dowodzie osobistym. Jeżeli bierzesz kredyt hipoteczny potrzebna będzie umowa kredytowa. Będąc w związku małżeńskim najłatwiej podejść do aktu notarialnego razem, chcąc kupić samemu musimy mieć rozdzielność majątkową z partnerem albo jej/jego zgodę na taki zakup. Co musi przynieść sprzedający? Również bez dowodu osobistego się nie obejdzie. Zwróć koniecznie uwagę czy ma także dowód nabycia nieruchomości (akt sprzedaży, darowizny, spadkowy, itp…) i czy się zgadza z tym w księdze wieczystej. Dodatkowo powinien mieć zaświadczenie o braku osób zameldowanych w nieruchomości, braku zarejestrowanej działalności gospodarczej, zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach i opłatach administracyjnych. Oświadczenie o braku lub obecność najemców zazwyczaj jest zawarta w akcie notarialnym. Jeżeli sprzedający ma kredyt hipoteczny na sprzedawane mieszkanie lub dom powinien przynieść również promesę z banku, czyli zaświadczenie o kwocie do spłaty i rachunek techniczny do dokonania spłaty. W tym przypadku po podpisaniu aktu notarialnego będziesz musiał zrobić dwa przelewy. Jeden na kwotę i konto z promesy, drugi na konto sprzedającego. Jeżeli ty wspomagasz się kredytem musisz wraz z aktem notarialnym (i z promesą sprzedającego jeżeli jest) udać się do banku, aby ten kredyt uruchomił (sam już dokona przelewy tam gdzie trzeba).

Pamiętaj koniecznie, że opłata za usługę notariusza jest po twojej stronie. Będziesz musiał również uiścić podatek od umów cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny zakupu nieruchomości (tzw. PCC).

9. PRZEKAZANIE LOKALU

Po przeniesieniu własności u notariusza i dokonaniu przelewu praktycznie jesteś już właścicielem mieszkania lub domu. Ale to nie koniec. Transakcja się kończy po przekazaniu lokalu. To znaczy, że musisz się udać wraz ze sprzedającym do kupionej właśnie nieruchomości i ją odebrać. Potrzebny jest do tego protokół zdawczo-odbiorczy w którym będzie zapisany stan techniczny nieruchomości w dniu odbioru, czy zgadzają się wszystkie meble jakie były wpisane w umowie rezerwacyjnej, stan liczników prądu, wody i gazu, oraz wszystkie komplety kluczy. Ten protokół będzie potrzebny w administracji budynku, ponieważ z przekazaniem lokalu czeka się najczęściej do zaksięgowania zapłaty za mieszkanie, a to może potrwać kilka dni (zwłaszcza w przypadku kredytu). To znaczy, że do dnia przekazania lokalu (nie aktu notarialnego) za rachunki odpowiada były właściciel, a ty dopiero od dnia przekazania lokalu. Aby przepisać liczniki u dostawców prądu i gazu również będą potrzebne protokoły na ich drukach.

10. OSTATNIE FORMALNOŚCI

Po przekazaniu lokalu mieszkanie lub dom jest w pełni twoje – GRATULACJE 😊

To jednak nie wszystko. Jak wspomniałem wcześniej jeden protokół zdawczo-odbiorczy należy zanieść do administracji budynku (w przypadku mieszkania), pozostałe do dostawców mediów (Innogy, PGNiG, itp…). Następnie z aktem notarialnym trzeba się udać do urzędu miasta i opłacić podatek od nieruchomości (nie to samo co podatek od umów cywilnoprawnych).

Jeżeli kupiona przez ciebie nieruchomość miała obciążoną hipotekę, po dwóch tygodniach od aktu notarialnego powinieneś dostać od sprzedającego „zaświadczenie o spłacie kredytu i zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej”. Z tym zaświadczeniem musisz się udać do Sądu Ksiąg Wieczystych i złożyć wniosek o wykreślenie wpisu.

Jeżeli sam brałeś kredyt na zakup, trzeba go wpisać do księgi wieczystej. Może to zrobić za ciebie notariusz, najczęściej za dodatkową opłatą, albo możesz to zrobić sam składając odpowiedni formularz w Sądzie Ksiąg Wieczystych.

PODSUMOWANIE DODATOWYCH KOSZTÓW brutto na przykładzie nieruchomości za 500 tysięcy złotych, 50 m2

1. Doradca kredytowy 0 zł

2. Rzeczoznawca majątkowy 300 - 500 zł

3. Rzeczoznawca budowlany 200 - 400 zł

4. Umowa przyrzeczona:

Notariusz 1000 – 1700 zł

Podatek od umów cywilno-prawnych 2% (PCC) 10 000 zł

5. Wpis własności do KW 246 zł

6. Wykreślenie z KW kredytu sprzedającego 200 zł

7. Podatek od nieruchomości 40,5 zł (0,81 zł za m2)

DODATKOWE KOSZTY W PRZYPADKU KREDYTU

1. Umowa przedwstępna 0 – 1700 zł

2. Wpis do KW kredytu hipotecznego 200 zł