BLOG

  • Data dodania: 13.11.2020
  • Autor wpisu: Tomasz Obarski
  • Tagi: nieruchomości, inwestowanie, lokata, bank, wynajem, sprzedaż, remont
Czy warto inwestować w nieruchomości? Tematem tym interesuje się coraz więcej osób. Zdania są jednak mocno podzielone. Przeciwnicy podkreślają zbyt duże ryzyko lub stwierdzają, że ich nie stać. W takim razie dlaczego temat ten jest tak popularny? Powód jest prosty - stopy procentowe są rekordowe niskie już od prawie 9 lat. Nic nie wskazuje, że sytuacja się zmieni. Do tego najpopularniejsze formy inwestowania nie przynoszą ostatnio oczekiwanych zysków. W chwili, kiedy to piszę najwyżej wyceniane obligacje skarbowe są oprocentowane na poziomie 2% w skali roku. Umieszczanie pieniędzy na lokacie jest właściwie nieopłacalne. Popularną opcją była także inwestycja w giełdę papierów wartościowych. Wymaga to jednak sporego kapitału i wysokiej akceptacji ryzyka. Waluty cechują się ogromną zmiennością, więc inwestycja na Forex, to praca na pełen etat. Jak w takim razie ulokować oszczędności?
Wróćmy do nieruchomości.
Kiedy rozmawiam ze swoimi klientami o inwestowaniu, padają pytania o wynajem krótko jak i długoterminowy oraz o flipy. Sposobów inwestycji jest więcej. W dodatku nie wszystkie wymagają dużych nakładów pieniężnych oraz czasowych. Poniżej przedstawiam przegląd tych mniej lub bardziej znanych sposobów na inwestycję w nieruchomości.
Każdą z poniższych inwestycji ocenię subiektywnie pod względem ryzyka. Zysk podam opierając się na przybliżonej wartości ROI (return of investment). Jest to stopa zwrotu względem poniesionych kosztów w skali roku.

1. WYNAJEM DŁUGOTERMINOWY

Wynajem długoterminowy jest w Polsce najpopularniejszą formą inwestycji w nieruchomości. Coraz więcej młodych ludzi otrzymuje mieszkania w spadku i postanawia je wyremontować, a później wynajmować. Największym zainteresowaniem cieszą się duże aglomeracje: Kraków, Wrocław czy Warszawa. Są to miasta, w których obserwuje się sporą rotację studentów. W związku z tym inwestorzy chętnie kupują mieszkania na rynku pierwotnym, by wynajmować je z zyskiem. Najczęstszą praktyką w dużych miastach jest podpisywanie umowy najmu na minimum rok. Opcja ta jest poszerzona o możliwość przedłużenia wynajmu na czas nieokreślony z okresem wypowiedzenia. Coraz częściej stosuje się najem okazjonalny. Jest to forma, która zabezpiecza wynajmującego przed nieuczciwymi najemcami.

Jaki jest koszt takiej inwestycji?

Jeżeli otrzymasz mieszkanie w spadku, poniesiesz jedynie koszty związane z jego remontem. O jakich kwotach mowa? W 2020 roku rozchodzi się o kwoty rzędu 2-2,5 tysiąca złotych od metra kwadratowego (już z meblami). Warunkiem jest zdroworozsądkowe podejście do tematu. Spotykałem się z przypadkami, w których właściciele postanowili podnieść standard nieruchomości. Robili kosztowny remont, oczekując większego czynszu najmu. Jeżeli Twoja nieruchomość nie ma doskonałej lokalizacji lub nie jest budynkiem PREMIUM, zrezygnuj z tego pomysłu.
Kupując mieszkanie specjalnie pod wynajem wysokość inwestycji jest wyższa. Kupno kawalerki lub 2-pokojowego mieszkania w Warszawie w 2020 roku, to koszty rzędu 10-14 tysięcy złotych za metr kwadratowy (wliczając wykończenie lub remont)

Ile poświęcimy czasu?

Najwięcej czasu zajmuje znalezienie odpowiedniego mieszkania i jego remont/wykończenie. Następnie trzeba znaleźć najemcę. Warto przekazać tę sprawę agentowi nieruchomości. Wtedy zyskasz pewność, że Twoja nieruchomość jest w dobrych rękach, a Ty nie tracisz czasu i energii na poszukiwania chętnych do wynajmu lokalu.
Później pozostaje comiesięczna kontrola płatności czy też rozwiązywanie bieżących problemów technicznych. Są firmy zajmujące się zarządzaniem najmu. Warto skorzystać z ich usług, jeżeli sami nie chcemy się tym zajmować. Koszt takiej usługi to 10-12% miesięcznego czynszu najmu.

A co z zyskiem?

Zysk z takiej inwestycji warto policzyć na takim przykładzie:
Mieszkanie na Warszawskiej Woli: 10 minut od centrum, rynek pierwotny, dwa pokoje, 50 m2 – 9 500 zł za m2, miejsce postojowe na parkingu podziemnym 25 000 zł, komórka lokatorska za 5000 zł.
Koszt zakupu mieszkania – 530 000 złotych.
Dolicz koszt wykończenia - 2000 zł za m2.
Łącznie 630 000 zł.
Mieszkanie można szybko wynająć za 2800 zł miesięcznie. Od tego odlicz 450 zł czynszu administracyjnego. Zostaje 2350 zł.
Jeszcze podatek - 8,5%.
To daje 2150 zł miesięcznie. Nie wliczając w to drobnych i nieprzewidzianych kosztów konserwacji (hydraulik, elektryk, itp…).
ROI: 2150 * 12 = 25 800 / (630 000 *100) = 4,09%

Współczynnik ROI może być wyższy. Wszystko zależy od kwoty, jaką zapłacisz za nieruchomość, którą wynajmiesz. Otrzymując mieszkanie w spadku, zysk z wynajmu będzie dużo większy. Ale możesz też trafić na okazję – znaleźć tasze inwestycje deweloperskie we wczesnym stadium budowy, niedrogie mieszkania do remontu z rynku wtórnego lub lokale z aukcji komorniczych. Średnia jednak jest na poziomie 4-5,5% w skali roku.
Musisz również wziąć pod uwagę czas, w którym mieszkanie będzie stało puste. Jeszcze w 2019 roku podobna sytuacja była nie do pomyślenia. Jednak pandemia bardzo mocno wpłynęła na rynek. Dużo studentów uczy się zdalnie ze swoich domów rodzinnych. Coraz częściej firmy dają możliwość wykonywania pracy zdalnie. W związku z tym zmniejszyła się liczba osób poszukujących mieszkań w mieście, gdzie pracują.

2. WYNAJEM KRÓTKOTERMINOWY

Przygotowanie najmu krótkoterminowego jest bardzo podobne do długoterminowego. Różnice polegają na przygotowaniu inwestycji. Mieszkanie może być mniejsze (zamiast 50 m2 to 30 m2), warto zainstalować elektryczne zamki albo zamontować mały schowek z kodem na klucz (nie trzeba osobiście być na wydaniu mieszkania). Lokalizacja mieszkania na pewno powinna być inna. Możesz wynajmować krótkoterminowo pod turystykę – okolice Śródmieścia czy Starego Miasta, ale tam ceny mieszkań za m2 w 2020 wynoszą od 14 tysięcy w górę. Dobry pomysłem jest również najem pod biznes. Pracownicy firm przyjeżdżają na kilka dni w delegację i chętnie korzystają z najmu krótkoterminowego, rezygnując z hoteli.

Ile poświęcimy czasu?

Wynajem krótkoterminowy, to praca na pełen etat. Przy każdym najemcy należy sprawdzić stan techniczny mieszkania, posprzątać je i zmienić bieliznę (pościel, ręczniki). Dobrym rozwiązaniem, z którego korzystają właściciele takich nieruchomości jest wynajęcie firm sprzątających i podpisanie umowy z pralnią.

A co z zyskiem?

Z tym jest bardzo różnie. Z jednej strony kupujesz mniejsze mieszkanie, ale z drugiej prawdopodobnie wydasz więcej za m2. Inwestując w mieszkanie o powierzchni 30 m2 w Warszawie musisz się liczyć z wydatkiem na poziomie 500 000 złotych. Oczywiście mniejsze nieruchomości to też dobry pomysł. Niektórzy deweloperzy część mieszkań w swoich inwestycjach przeznaczają właśnie na cele inwestycyjne i sprzedają kawalerki o powierzchni 18 m2.
Za wynajem mieszkania w dobrej lokalizacji możesz otrzymać 150 zł – 300 zł za noc. Musisz jednak pamiętać, że kwota ta nie jest dniówką. Mieszkanie wynajmowane na cele biznesowe za 150 zł na noc możesz udostępnić 15 – 20 dni w miesiącu. Daje to zysk w wysokości ok 3000 zł miesięcznie. W weekendy wzrasta zainteresowanie wynajmem mieszkania w segmencie turystycznym. Zakładając, że obłożenie będzie 12 dni w miesiącu (4 weekendy od piątku do niedzieli), możesz mieć przychód na poziomie 3600 zł.
Musisz jednak pamiętać jeszcze o kosztach. A są nimi wspomniane przeze mnie wcześniej pranie, sprzątanie oraz wszelkie naprawy i doposażenia lokalu.
Opodatkowanie w przypadku wynajmu krótkoterminowego też jest inne. Urząd Skarbowy traktuje go jako biznes. Oznacza to, że nie obowiązuje 8,5% ryczałtowego podatku od wynajmu na cele mieszkaniowe, a 19% podatku liniowego lub 18%/32% na zasadach ogólnych. Co gorsza – warunki te obowiązują nawet osoby prywatne, które nie mają założonej działalności gospodarczej. Najem krótkoterminowy obejmuje również 8% podatku VAT, z którego możemy być zwolnieni jeżeli nie przekraczamy 200 tysięcy zł obrotu rocznie.
ROI w przypadku najmu krótkoterminowego kształtuje się na poziomie 6-11% w skali roku. Jednakże nie potwierdzają tego żadne oficjalne badania statystyczne.

3. WYNAJEM NA POKOJE

Duże mieszkania, z większą ilością pokoi trudniej wynająć długoterminowo. Ale istnieje dobre rozwiązanie. Warto rozważyć wynajem na pokoje. Oczywiście jest to również wynajem długoterminowy, ale przedmiotem najmu nie jest całe mieszkanie, a tylko jeden pokój plus dostęp do części wspólnych. Jeżeli posiadasz podobną nieruchomość, kosztem dodatkowym będzie remont. Nakłady finansowe oblicza się podobnie do wynajmu długoterminowego: 2-2,5 tysiąca złotych za metr kwadratowy. Oczywiście remont mieszkania 80 m2 będzie kosztować więcej niż np. 50 m2, ale też zysk z takiego najmu będzie relatywnie większy.

Jaki jest koszt takiej inwestycji?

Gdy posiadasz już nieruchomość, ponosisz jedynie koszty remontu. Jeżeli chcesz kupić mieszkanie specjalnie pod wynajem na pokoje, poszukujesz inwestycji o dużym metrażu. Im więcej m2, tym mniejszy koszt każdego metra. Jednak 80 m2 za 9 000 zł za metr, to wciąż 720 000 zł. Dlatego warto zwracać uwagę na układ mieszkania. Wystarczy dobrze rozplanować przestrzeń w lokalu 3-pokojowym, by zyskać dodatkowe pomieszczenie, które na siebie zarobi podczas najmu. Ale trzeba też uważać z metrażem. Jeżeli przesadzisz i zrobisz 6 pokoi po 5-7 m2 każdy, spodziewaj się, że będzie ciężko to wynająć. Nikt nie hce mieszkać w klitce.
Są inwestorzy, którzy zajmują się flipami (o tym w punkcie 5). Biorą na warsztat duże mieszkanie i przekształcają je w tak zwany „gotowiec inwestycyjny”. Polega na wyremontowaniu i przygotowaniu pod wynajem 4 lub 5 pokoi. Za taki gotowiec zapłacisz trochę więcej, ale zaoszczędzisz czas na remont i przemyślany projekt.

Ile poświęcimy czasu?

Jeżeli nie kupisz gotowca, licz się z koniecznością zainwestowania swojego czasu. Nieruchomość musisz najpierw przygotować, by czerpać z niej zyski. Dodatkowo samo szukanie najemców również zajmie trochę więcej czasu niż przy wynajmie długoterminowym. Wynajem na pokoje oznacza, że do jednego mieszkania szukasz czterech najemców, a nie jednego.

A co z zyskiem?

Za mieszkanie wydasz więcej, ze względu na metraż. Przyjmijmy te 80 m2 za 720 000 zł. Przy założeniu, że części wspólne zajmą łącznie ok 25 m2 (salon z kuchnią i łazienka z toaletą), to zmieścisz jeszcze 4 sypialnie po trochę ponad 13 m2 każda. Taką sypialnię wynajmiesz za 800 zł – 1100 zł miesięcznie. Wysokość tych kwot zależy od standardu i lokalizacji mieszkania. Przyjmijmy średnią – 1000 zł, czyli 4000 zł miesięcznie. Minus podatek.
ROI na tym przykładzie = 6,1%
Zakładając oczywiście 100% obłożenia.

4. PODNAJEM 

Teraz coś dla osób, które nie mają kilkudziesięciu, a tym bardziej kilkuset tysięcy złotych na inwestycję, jak w powyższych przykładach. Podnajem, to bardzo dobry wstęp do inwestowania w nieruchomości. Wystarczy, ze posiadasz luźne kilka tysięcy złotych. Na czym to polega?
Posłużę się przykładem. Powiedzmy, że poznasz kogoś, kto posiada 4-pokojowe mieszkanie, w którym można wydzielić jeszcze jedną sypialnię. Właściciela nieruchomości nie interesuje inwestycja opisana w trzecim punkcie tego artykułu. Wolałby znaleźć jedną konkretną rodzinę, która wynajmie długoterminowo i nie będzie musiał się mieszkaniem więcej zajmować. Mógłby to zrobić powiedzmy za 3500 zł miesięcznie. Jednak znalezienie najemcy na takie mieszkanie jest naprawdę trudne, nawet w Warszawie.
Z właścicielem takiego mieszkania można się umówić. W tym miejscu pojawia się koszt, jaki poniesiesz. Wynajmij nieruchomość za np. 3200 zł i wydziel dodatkową sypialnię do podnajmu. Przekształcenie będzie inwestycją, którą pokryjesz. W momencie, kiedy właściciel takiego mieszkania będzie miał comiesięczny dochód przez następne kilka lat, a dodatkowo nie będzie musiał palcem kiwnąć żeby nim zarządzać, jest wielkie prawdopodobieństwo, że się na to zgodzi.

Jaki jest koszt takiej inwestycji?

Miesięczny czynsz najmu – do ustalenia właścicielem (przyjmijmy 3200 zł).
Koszt postawienia ścianki działowej - między 1000 a 2000 zł. Przyjmijmy górną granicę.
Podstawowe meble do nowej sypialni - ok 4000 zł.
Łącznie jednorazowo 6000 zł, a 3200 zł miesięcznie.

A co z zyskiem?

4 sypialnie wynajmiemy za średnio 4000 zł miesięcznie przyjmując założenie, jak w punkcie trzecim. Zakładając 100% obłożenie i po odliczeniu podatku, zysk wynosi ok 12,5% w skali roku. Po odliczeniu pozostałych kosztów, które zainwestujesz w tym przypadku, roczna stopa zwrotu będzie niższa, ale wciąż większa niż lokata bankowa.


Już za tydzień kolejne 4 sposoby inwestowania w nieruchomości, więc bacznie obserwój mojego bloga oraz stronę na Facebook (/warszawskiagent/). Inwestowanie nie tylko wynajmem stoi, więc serdecznie zapraszam. Masz znajomego, który chce inwestować ale nie wie w co? Udostępnij jej/jemu ten tekst, na pewno będzie tobie wdzięczny.