BLOG

  • Data dodania: 20.11.2020
  • Autor wpisu: Tomasz Obarski
  • Tagi: nieruchomości, inwestowanie, lokata, bank, wynajem, sprzedaż, remont
Czy warto inwestować w nieruchomości? Tematem tym interesuje się coraz więcej osób. Zdania są jednak mocno podzielone. Przeciwnicy podkreślają zbyt duże ryzyko lub stwierdzają, że ich nie stać. W takim razie dlaczego temat ten jest tak popularny? Powód jest prosty - stopy procentowe są rekordowe niskie już od prawie 9 lat. Nic nie wskazuje, że sytuacja się zmieni. Do tego najpopularniejsze formy inwestowania nie przynoszą ostatnio oczekiwanych zysków. W chwili, kiedy to piszę najwyżej wyceniane obligacje skarbowe są oprocentowane na poziomie 2% w skali roku. Umieszczanie pieniędzy na lokacie jest właściwie nieopłacalne. Popularną opcją była także inwestycja w giełdę papierów wartościowych. Wymaga to jednak sporego kapitału i wysokiej akceptacji ryzyka. Waluty cechują się ogromną zmiennością, więc inwestycja na Forex, to praca na pełen etat. Jak w takim razie ulokować oszczędności?
Wróćmy do nieruchomości.
Kiedy rozmawiam ze swoimi klientami o inwestowaniu, padają pytania o wynajem krótko jak i długoterminowy oraz o flipy. Sposobów inwestycji jest więcej. W dodatku nie wszystkie wymagają dużych nakładów pieniężnych oraz czasowych. Poniżej przedstawiam przegląd tych mniej lub bardziej znanych sposobów na inwestycję w nieruchomości.
Każdą z poniższych inwestycji ocenię subiektywnie pod względem ryzyka. Zysk podam opierając się na przybliżonej wartości ROI (return of investment). Jest to stopa zwrotu względem poniesionych kosztów w skali roku.

Nie czytałeś pierwszej części? Kliknij TUTAJ

5. FLIP – KUPNO, REMONT, SPRZEDAŻ


Czym jest flip? Odpowiednika w polskim słowniku jeszcze nie ma. Tłumacząc najprościej jest to kupno mieszkania z rynku wtórnego po okazyjnej cenie. Następne kroki to remont i sprzedaż inwestycji jako nieruchomość gotową do wprowadzenia. Jest to trudniejsze niż się wydaje. Właśnie dlatego wielu inwestorów traci na tym pieniądze i zraża się do inwestowania w nieruchomości.
Zanim zabierzemy się za flipowanie, polecam wziąć udział w szkoleniach organizowanych przez praktyków, którzy zjedli na tym zęby. Wiedza, którą otrzymasz uchroni Cię przed utratą dziesiątek tysięcy złotych. Ale najpierw musisz zainwestować w szkolenie, które nie należy do najtańszych.

Jaki jest koszt takiej inwestycji?

Flip można przeprowadzić na najbardziej chodliwych mieszkaniach. Mam w tym miejscu na myśli lokale od 30 do 45 m2, kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Możesz też wydać więcej i kupić większe mieszkanie do przygotowania pod gotowiec inwestycyjny, o którym pisałem wyżej. W tym przypadku musimy się skupić na szukaniu okazji. Nie znajdziesz ich w biurach nieruchomości lub w sieci. Takie oferty najłatwiej znaleźć wśród znajomych. Najskuteczniejszą formą poszukiwań jest networking. Możesz też podpytać swojego agenta nieruchomości, który ma dostęp do MLS (system wymiany ofert na wyłączność). Istnieje szansa, że dostanie cynk o dobrej ofercie „spod lady”.
Podsumowując, szukaj okazji. Trafiają się oferty na zakup mieszkania wartego pół miliona za 380 000 – 420 000 zł. Musisz założyć, że nieruchomość będzie do całkowitego remontu, albo zakupisz ją z wadą prawną (dla zaawansowanych inwestorów).
Do tego dochodzi koszt remontu. Kiedyś sukcesem było zmieszczenie się w 1200 zł za metr kwadratowy. Obecnie 2000 zł z podstawowymi meblami z IKEA też będzie dobrym wynikiem. Remont jest najbardziej newralgicznym czynnikiem flipa i najłatwiej się na nim przejechać.

A co z zyskiem?

Sztuka tkwi w tym, żeby zarobić. Kupisz mieszkanie za 400 tysięcy złotych, wyremontujesz za 50 tysięcy złotych, a sprzedasz z zyskiem. Jeżeli zarobisz w takim przypadku 30 000 zł i zajmie to 3-4 miesiące, to możesz świętować sukces.
Zanim zbierzesz żniwo, może się okazać, że przy pierwszych inwestycjach wyjdziesz na zero lub nawet stracisz. Nabyta wiedza i doświadczenie sprawią, że z czasem będzie coraz lepiej.

6. CESJA


Cesja umowy deweloperskiej jest formą inwestycji, która nie wymaga dużego wkładu pieniężnego. Wiąże się jednak z koniecznością znajomości rynku i posiadaniem niesamowitej intuicji. O co chodzi?
Jeżeli kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym, najpierw podpisujesz z deweloperem umowę. Przeniesienie własności następuje dopiero po odbiorze skończonego mieszkania. Prawdą jest, że deweloper najczęściej rozpoczyna sprzedaż mieszkań zanim jeszcze powstanie dziura w ziemi. Im szybciej zdecydujesz się na zakup, tym taniej kupisz metr kwadratowy. Mieszkania z rynku pierwotnego w gotowym budynku potrafią być nawet 10-20% droższe, niż w nieruchomości, która jest w bardzo wczesnej fazie powstawania.
Inwestycja polega na tym, że kupujesz mieszkanie od dewelopera na 2-3 lata przed planowanym ukończeniem budowy. Sprzedajesz ją (cesja umowy deweloperskiej), kiedy wartość inwestycji wzrośnie.

Ile kosztuje taka inwestycja?

Na wstępnie wspomniałem, że nie potrzebna jest taka gotówka, jak na przykład w przypadku kupna mieszkania pod wynajem. Kiedy deweloper sprzedaje nieruchomość w początkowej fazie budowy, nie wymaga całej kwoty zakupu, a jedynie 10-20%. Kolejne transze (po 10-25%) są uzależnione od postępów w budowie. Jeżeli kupisz mieszkanie od dewelopera za 400 000 złotych, to pierwsza wpłata będzie w wysokości 40 000 – 80 000 tysięcy złotych. Przy założeniu, że kupisz mieszkanie, których jest mało w danej inwestycji albo poczekasz odpowiednio długo (np. rok) zanim inwestycja zyska na wartości, wystawisz nieruchomość na sprzedaż za wyższą cenę. Oczywiście jest ryzyko, że nie zdążysz ze sprzedażą przed kolejnymi transzami. Musisz być na to gotowy. Kolejnym ryzykiem jest to, że inwestycja nie będzie tak popularna i rozchwytywana jak zakładałeś. Wtedy nie sprzedasz ani szybciej, ani drożej.

A co z zyskiem?

Z mojego doświadczenia wynika, że mieszkanie w Warszawie kupione za 400 000 zł na początku budowy, może mieć wartość nawet 460 000 zł w fazie końcowej. Oczywiście czekając tak długo (2-3 lata) musimy być świadomi, że nie wystarczy te początkowe 80 000 złotych. Może się wydarzyć, że będzie konieczna finalizacja całości. Co nie zmienia faktu, że takie 50 000 – 60 000 tysięcy złotych zysku w 3 lata to niezła kwota.
Jak zyskać pieniądze na całość inwestycji? Możesz pomyśleć o kredycie. Pamiętaj jednak, że obniży to zysk. Wyjściem jest negocjacja. Bank może udzielić kredytu bez prowizji w zamian za wcześniejszą spłatę zadłużenia.
Jeżeli dobrze przeprowadzisz badanie rynku w danej okolicy i odpowiednią estymację wzrostu wartości, to po roku też możesz sprzedać mieszkanie za 15 – 20 tysięcy więcej.

7. DEWELOPERKA – EQUITY

A teraz moja ulubiona forma inwestycji, obecnie najbezpieczniejsza.
Aby zająć się deweloperką nie trzeba mieć na koncie milionów. Ba – nie trzeba być nawet deweloperem! Istnieją firmy, które zajmują się budową nieruchomości, w które można inwestować na dwa sposoby. Jednym z nich jest tradycyjne finansowanie w banku dla osób fizycznych i zbieranie funduszy na zasadzie sprzedaży udziałów w spółce celowej – equity.

Jak to wygląda?

Powstaje spółka celowa, w której inwestor (czyli Ty) kupuje udziały i zostaje wspólnikiem – wszystko w formie aktu notarialnego. Firma odpowiedzialna za cały proces wypłaca określone w umowie odsetki (zazwyczaj kwartalnie). Inwestor zobowiązuje się do odsprzedania udziałów po 18 miesiącach. W międzyczasie deweloper rozpoczyna już budowę, a uzyskane finansowanie z banku jest mniejsze i dużo tańsze, ponieważ spółka celowa miała przynajmniej 50% własnego kapitału (equity), dzięki swoim inwestorom (czyli dzięki Tobie).
Wiem, że na pierwszy rzut oka wygląda to skomplikowanie, ale naprawdę takie nie jest. Służę pomocą w tym zakresie.

Ile kosztuje taka inwestycja i co z zyskiem?


I tu jest najlepsza informacja – można inwestować już od 1000 złotych do nawet kilku milionów. Jeżeli masz na koncie 100 czy 200 tysięcy złoty i nie obawiasz się zamrożenia ich na 12-18 miesięcy, to te pieniądze zarobią dla Ciebie 7-9% w skali roku.
Oczywiście jak każda inwestycja, i ta nie jest pozbawiana ryzyka. Aby je zminimalizować, należy bardzo skrupulatnie wybrać firmę, z którą chce się współpracować. W tym też bardzo chętnie pomogę.

8. CONDOHOTEL


Condohotele nie są w Polsce jeszcze zbyt popularne. Do tej pory powstało ponad 100 inwestycji tego typu, a może 5% rzeczywiście działa. Mimo wszystko jak dobrze wybierzemy realizatora i operatora takiej inwestycji, to zyskamy dochód pasywny ma kolejne 15-20 lat.
Ale od początku. Czym są condohotele? W skrócie i najprościej, jak się da – deweloper buduje budynek i sprzedaje mieszkania lub lokale usługowo-hotelowe, ale z umową najmu. To znaczy, że my jesteśmy właścicielami mieszkania, ale zobowiązuje nas umowa najmu. Najemcą w tym przypadku jest firma – operator condohotelu. Operator za to wykorzystuje nasze mieszkanie jako pokój hotelowy albo akademik, w zamian za z góry ustalone wynagrodzenie (procent od wartości mieszkania albo zysku – lub mieszanka obu).
Aby zminimalizować ryzyko takiej inwestycji, należy bardzo skrupulatnie wybrać operatora takiego condohotelu, lokalizację i przeznaczenie inwestycji (turystyka, biznes, studenci). Ogromną wartością dodaną jest sytuacja, kiedy condohotel działa pod znaną marką hotelową (takie jak Intercontinental, Tulip czy też Ibis).

Ile kosztuje taka inwestycja?

Najprościej mówiąc – tyle, ile kupno mieszkania. Condohotele zazwyczaj mają między 15 a 30 metrów kwadratowych, a cena za metr jest wyceniana tak samo (czasem trochę drożej), jak przy rynku pierwotnym. Do tego dochodzi koszt wyposażenia.

A co z zyskiem?

To zależy. Niektóre firmy „gwarantują” stały zysk na poziomie 5-8% w skali roku. Można się także spotkać z sytuacją, że zysk będzie podzielony między Ciebie i daną firmę. Jednak wszystko zależy od obłożenia. Jeszcze inne firmy stosują mix obu rozwiązań. Tak czy inaczej zanim zdecydujesz się na inwestycję w condohotel najpierw poczytaj opinie o operatorze lub deweloperze. Dokładnie przeanalizuj umowę notarialną oraz umowę najmu. Jak wszystko będzie ok, podejmij ryzyko.


Jak widzisz na rynku jest trochę sposobów inwestycji w nieruchomości. Niezależnie od tego, na który się zdecydujesz, z miłą chęcią pomogę. Masz znajomego, który zastanawia się, w co zainwestować? Podeślij mu link do tego artykułu. Pisz, dzwoń i wpadaj na mojego Facebooka.