O co powinieneś spytać agenta nieruchomości przed podpisaniem umowy pośrednictwa?
😎Wybór agenta nieruchomości wcale nie jest taki prosty. Polecenie od znajomego lub opinie w internecie, to jedno. Umowa pośrednictwa i model biznesowy agenta to zupełnie co innego. A modeli biznesowych jest kilka.
🔑1. NA JAKICH UMOWACH POŚREDNICTWA PRACUJE AGENT NIERUCHOMOŚCI
W Polsce obecnie funkcjonują dwa rodzaje umów: standardowe (otwarte) oraz na wyłączność. Większość pośredników nie potrafi działać na wyłączności, więc pracuje na umowach otwartych. Niestety prawdą jest, iż umowy standardowe często przynoszą odwrotny efekt od zamierzonego, zwłaszcza jak podpisze się ich kilka. Na umowach wyłącznych natomiast, agent musi umieć pracować. To jest poświęcenie się nieruchomości całkowicie: zdjęcia, film, promowanie, podbijanie…. Oferty na wyłączność są znacznie lepiej pozycjonowane i docierają do większej ilości potencjalnych kupców. Wiem, zastanawiacie się – a co jak ja znajdę kupca? Przed wyborem agenta musicie się zastanowić, czy robicie to sami, czy dajecie tę robotę agentowi. Inaczej będziecie sobie wchodzić nawzajem w drogę i zamiast pomagać będziecie przeszkadzać. Nie na tym polega współpraca.
🔑 2. CZY POSIADA LICENCJĘ ZAWODOWĄ
Po 2014 roku nie jest to obowiązkowe, ale wciąż ma duże znaczenie. Agent z licencją, na przykład Polskiej Federacji Rynku Nieruchomościami, otrzymał szkolenie na temat ustaw i praw dotyczących pośrednictwa, przynajmniej podstawową wiedzę na temat statusów prawnych, ksiąg wieczystych, sprzedaży, katastru, marketingu i wielu innych przydatnych do tej pracy danych. Posiadanie licencji nie czyni oczywiście z agenta od razu profesjonalisty, ale przynajmniej będzie bardziej wiarygodny mówiąc o statusie prawnym albo o podatku od umów cywilnoprawnych, jak padnie takie pytanie podczas prezentacji Waszej nieruchomości. Nie skreślajcie z góry agenta, który nie posiada licencji – to nie znaczy, że nie posiada wiedzy. Jednak powinien być to jeden z czynników weryfikacji agenta, którego nie znacie, ani nie jest z polecenia.
🔑 3. CZY JEST UBEZPIECZONY OD ODPOWIEDZIALNOŚCI CYWILNEJ (OC POŚREDNIKA)
W przeciwieństwie do licencji, OC Pośrednika jest obowiązkowe – mówi o tym Art. 181 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami. Pamiętajcie, że na wasze żądanie okazania policy OC, pośrednik ma obowiązek tego dokonać w ciągu 7 dni.
🔑 4. CZY JEST CZŁONKIEM STOWARZYSZENIA
Każdy region Polski ma swoje Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Osobiście należę do WSPON (Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami). Jest to dodatkowy kanał weryfikacji agenta nieruchomości.
🔑 5. CZY WSPÓŁPRACUJE Z INNYMI AGENTAMI I CZY KORZYSTA W MLS (Multi Listing System)
Moim zdaniem współpraca między agentami jest podstawą sukcesu. Coraz więcej kupujących jest świadoma i korzysta z usług agentów nieruchomości. Niestety wciąż się zdarza, że szukając mieszkania dla moich klientów, dzwoniąc do agenta mającego w ofercie wybraną przeze mnie nieruchomość, w słuchawce słyszę, że nie współpracuje on z innymi agentami. Jest to działanie na szkodę klienta, na szkodę branży, co za tym idzie również na swoją szkodę. Po drugie nad transakcją czuwa dwóch agentów, a nie jeden. Po trzecie coraz więcej ofert jest spod lady, udostępnionych tylko w MLS.
🔑 6. CZY POBIERA WYNAGRODZENIE Z JEDNEJ STRONY CZY Z DWÓCH
Kwestia wynagrodzenia agenta nieruchomości nie jest w polskim prawie uregulowana, poza tym że nie może pracować za darmo. Przez to powstały dwa modele biznesowe, które mają kluczowy wpływ na kupno i sprzedaż.
Są agenci nieruchomości, którzy pobierają wynagrodzenie tylko od tego, kto ich zatrudnił. Ja wybrałem pracę właśnie w takim modelu. W tym przypadku sytuacja jest bardzo prosta. Zatrudnia mnie sprzedający, więc on pokrywa moje wynagrodzenie i z nim zawieram umowę pośrednictwa. Dzięki temu nie powstaje żaden konflikt interesów: wiem dla kogo negocjuję, wiem czyje interesy stawiam na pierwszym miejscu.
Drugim modelem biznesowym jest „pośrednictwo”, czyli de facto stanie pomiędzy sprzedającym i kupujący, co umożliwia pośrednikowi pobrać prowizję zarówno od jednej strony, jak i od drugiej. O negatywnych konsekwencjach takiego rozwiązania pisałem wielokrotnie.
🔑 7. JAKI JEST ZAKRES JEGO USŁUG
Nie przypadkowo to pytanie znalazło się na końcu. Powyższe pytania są dużo ważniejsze, ponieważ one powinny zadecydować czy podejmiecie współpracę z agentem, czy też nie.
Przykładowymi działaniami dla sprzedającego są: profesjonalne zdjęcia, spacer 3D, opis oferty, samodzielne prezentacje, dni otwarte, weryfikacja katastru, home staging, zdjęcia z drona, film, rzut mieszkania, baner, ogłoszenie w MLS, pomoc w formalnościach.
Przykładowymi działaniami dla kupującego są: weryfikacja księgi wieczystej (w zakresie kompetencji), współpraca z notariuszem, współpraca z rzeczoznawcą, współpraca z doradcą kredytowym, pomoc z wpisem lub wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej, sprawdzenie wypisu z rejestru gruntów (w zakresie kompetencji), sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego, pomoc w formalnościach.
👉Odpowiedzi na powyższe pytania powinny podpowiedzieć Wam, kogo tak naprawdę szukacie.
