Zadatek a zaliczka — to nie jest to samo

Przy sprzedaży nieruchomości te dwa pojęcia są bardzo często używane zamiennie. A to błąd, bo w polskim prawie skutki są różne.

ZADATEK
Zadatek jest uregulowany wprost w art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa dojdzie do skutku, zadatek co do zasady zalicza się na poczet ceny. Jeżeli jedna ze stron nie wykona umowy, druga może — bez wyznaczania dodatkowego terminu — od umowy odstąpić i:
✔ zatrzymać zadatek, jeśli sama go otrzymała
✔ albo żądać kwoty dwukrotnie wyższej, jeśli sama zadatek dała. (SIP Lex)

ZALICZKA
Zaliczka nie daje takiej szczególnej ochrony jak zadatek. To po prostu część ceny wpłacona wcześniej. Jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku, co do zasady zaliczka podlega zwrotowi. Orzecznictwo sądowe wyraźnie odróżnia zaliczkę od zadatku i wskazuje, że bez jasnego zastrzeżenia w umowie wpłacona kwota nie działa automatycznie jak zadatek.

Co to oznacza dla sprzedającego?

Zadatek — zalety:
✔ mocniej wiąże kupującego z transakcją
✔ daje realne zabezpieczenie, gdy druga strona się wycofa
✔ ogranicza przypadkowe lub niepoważne rezerwacje

Zadatek — wady:
• jeśli to sprzedający zawini i nie dojdzie do umowy, może oddać podwójną kwotę
• wymaga ostrożności, bo zbyt pochopne podpisanie umowy przedwstępnej może drogo kosztować, choćby przy niedostatecznej weryfikacji stanu prawnego sprzedawanej nieruchomości

Zaliczka — zalety:
✔ jest bezpieczniejsza, gdy sytuacja prawna nie jest jeszcze do końca pewna
✔ mniejsze ryzyko finansowe przy niedojściu transakcji do skutku

Zaliczka — wady:
• słabiej chroni sprzedającego
• nie daje takiego narzędzia nacisku na wykonanie umowy jak zadatek

Co to oznacza dla kupującego?

Zadatek — zalety:
✔ pokazuje sprzedającemu, że kupujący traktuje transakcję poważnie
✔ jeśli to sprzedający się wycofa, kupujący może żądać dwukrotności zadatku ✔ zniechęca sprzedającego do zerwania umowy na rzecz innego kupującego

Zadatek — wady:
• jeśli kupujący bez podstawy nie doprowadzi do umowy, może stracić wpłaconą kwotę
• przy problemach z kredytem lub dokumentami ryzyko bywa duże, jeśli umowa nie zabezpiecza takich sytuacji

Zaliczka — zalety:
✔ daje większą elastyczność
✔ przy niedojściu sprzedaży do skutku łatwiej odzyskać pieniądze

Zaliczka — wady:
• słabiej zabezpiecza kupującego przed zmianą decyzji przez sprzedającego
• nie daje prawa do żądania podwójnej kwoty

Najważniejsze w praktyce
Nie liczy się sama nazwa użyta w rozmowie, tylko to, co dokładnie wpiszecie do umowy. Jeżeli chcesz, żeby wpłata była zadatkiem, trzeba to zapisać jasno i precyzyjnie. W przeciwnym razie spór może skończyć się twierdzeniem, że była to tylko zaliczka. (Orzeczenia Gdańsk Północ)

Przy nieruchomościach źle opisana wpłata potrafi kosztować dziesiątki tysięcy złotych.
Dlatego przed podpisaniem umowy warto rozumieć różnicę, a nie tylko ufać, że „jakoś to będzie”.

#nieruchomości #zadatek #zaliczka #umowaprzedwstępna #sprzedażnieruchomości #zakupnieruchomości #prawo #warszawskiagent